정부가 '2024년 세법 개정 후속 시행령 개정안'을 통해 주택 용도변경 시 발생하는 양도세 부담을 완화하고 민간임대주택에 대한 세제지원을 확대하기로 했습니다. 특히 주택을 용도변경해 매각할 때 발생하던 양도세 과다 부과 문제를 해결하기 위해 양도세 기준일을 매매계약일로 조정하는 등 실질적인 개선안을 마련했습니다.
양도세 기준일 조정과 거주자 판정 기준 개선
이번 개정안의 핵심은 주택을 주택 외 용도로 변경 후 양도할 때 양도 건물에 대한 1주택 여부 판정 시점을 '매매계약일'로 조정한 것입니다. 이는 그동안 집을 팔고 잔금 지급 전 용도변경 시 비과세 혜택이 사라지는 등의 문제를 해결하기 위한 조치입니다. 이를 통해 1가구 1주택으로 장기간 사용한 주택을 상가로 용도변경해 매각하는 경우에도 계약일 기준으로 양도세를 적용받을 수 있게 됩니다.
또한 '거주자' 판정 기준도 보완되어, 1년 중 183일 이상 거주한 경우뿐만 아니라 전년도부터 지속해서 183일 이상 거주한 경우도 거주자로 인정받게 됩니다. 이는 실제 거주 실태를 더욱 정확하게 반영하기 위한 조치입니다.
민간임대주택 세제지원 확대 방안
민간임대주택에 대한 세제지원도 대폭 확대됩니다. 단기민간임대주택의 경우 양도세·법인세 중과와 종부세 합산 배제 기준이 상향조정되며, 거주주택에 대한 양도세 1세대 1주택 비과세도 적용됩니다. 특히 건설형과 매입형 모두 최근의 가격 상승을 반영해 양도세 중과 적용 제외 대상 금액이 확대됩니다.
건설형 장기민간임대주택의 경우 양도세 중과 배제 가액요건이 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향되며, 30가구 이상 건설 또는 매입해 공급하는 민간임대주택의 종부세 합산배제 가액기준도 건설형 12억원, 매입형 9억원 이하로 상향조정됩니다.
고가주택 간주임대료 과세와 기타 변경사항
2024년부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 2주택자에 대한 간주임대료 과세가 새롭게 적용됩니다. 전세보증금이 12억원을 초과하는 경우에도 2주택자에게 이자율에 상당하는 간주임대료가 소득세로 과세되며, 이는 기존 3주택 이상 과세되던 것에서 확대된 것입니다.
아울러 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 기한이 2024년 5월 9일까지로 1년 연장되었으며, 현금영수증 신고포상금의 악용을 방지하기 위해 건당·인당 한도가 각각 25만원, 100만원으로 조정됩니다.
이번 세법 시행령 개정안은 주택 용도변경 시 발생하는 불합리한 과세 문제를 해결하고, 민간임대주택에 대한 세제지원을 확대함으로써 부동산 시장의 안정화를 도모하고 있습니다. 특히 실수요자들의 부담을 완화하고 임대주택 공급을 촉진하는 방향으로 설계되어 있어, 향후 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
